Properti Investasi – Loan-to-Value (LTV) Vs Debt-Credit-Ratio (DCR) Dan Apa yang Telah Berubah?

[ad_1]

Kami melihat tanda-tanda bahwa pasar real estat komersial telah mencapai titik terendah karena pengguna dan investor dengan hati-hati mulai membeli properti komersial / industri bernilai tambah. Namun, pemberi pinjaman mengambil pendekatan yang sangat konservatif dalam penjaminan transaksi ini di pasar real estat yang bergejolak saat ini.

Loan-to-Value (LTV) terus memainkan peran penting dalam menentukan jumlah pinjaman dan uang muka yang diperlukan untuk pembelian. Penilai memainkan peran kunci dalam menilai nilai properti dan pada akhirnya jumlah pinjaman. Secara tradisional, pengguna / perusahaan dapat mengharapkan untuk membeli properti dengan sesedikit mungkin 10% ke bawah atau 90% LTV dan investor dapat berharap untuk menurunkan 25 – 30% atau 70 – 85% LTV. Ini belum berubah dan masih terjadi hari ini.

Pengguna / Perusahaan terus tertarik pada pembiayaan SBA (pinjaman Administrasi Bisnis Kecil) yang memungkinkan mereka untuk mendapatkan pinjaman konvensional pada LTV 80% dengan SBA meminjam 10% dalam posisi kedua dan peminjam harus meletakkan hanya 10%. Jelas keuangan perusahaan sangat diteliti dan siapa pun yang memiliki lebih dari 20% dari perusahaan harus secara pribadi menjamin pinjaman. Ini telah dan masih terjadi hari ini.

Investor memiliki waktu yang jauh lebih sulit memperoleh pinjaman untuk membeli properti yang menghasilkan pendapatan. Pemberi pinjaman melakukan faktor dalam Loan to Value (LTV) pada pinjaman ini serta kemampuan keuangan investor, tetapi kekhawatiran terbesar adalah dengan kemampuan (pendapatan) properti untuk membayar pembayaran pinjaman. Debt Coverage Ratios (DCR's) sekarang berada di garis depan dalam menentukan berapa banyak pemberi pinjaman akan meminjamkan pada properti.

Di masa lalu DCR digunakan untuk menentukan jumlah pinjaman untuk properti yang menghasilkan pendapatan tetapi pemberi pinjaman kurang ketat dalam memungkinkan investor / peminjam untuk membuat argumen untuk pendapatan masa depan (aktual sewa vs sewa pasar) dalam menentukan NOI (Pendapatan Operasi Bersih). Hal ini, ditambah dengan meningkatnya nilai properti, membuat para penilai dan pemberi pinjaman menjadi terlalu agresif dalam memproyeksikan nilai pasar properti untuk mendasarkan LTV dan itulah yang akhirnya menghasilkan banyak kredit macet yang Anda lihat hari ini.

Studi kasus:

Awal tahun ini, kami baru-baru ini mewakili kelompok investasi yang membeli gedung industri yang disewakan kepada perusahaan pengolahan makanan di pasar Vernon, California. Ini adalah bangunan penyewa tunggal dengan sewa sepuluh tahun NNN. NOI tahunan (pendapatan operasional bersih) adalah $ 141.000 dengan kenaikan sewa tetap setiap 12 bulan. Properti itu menunjukkan pengembalian 8% berdasarkan harga pembelian $ 1,74 juta. Kelompok investasi telah menganggarkan 25% ke bawah atau 85% LTV.

Pemberi Pinjaman menganalisis properti dengan cara berikut untuk menentukan jumlah pinjaman:

Sewa Bruto sebesar $ 141.000
Kurang dari 10% atau ($ 14,100)
Kurang Cadangan 3% atau ($ 4,230)
Manajemen Kurang dari 3% ($ 4.230)
Pajak Properti harus dibayar oleh penyewa
Asuransi Properti harus dibayar oleh penyewa
Total Pengeluaran ($ 22.560)
NOI sekarang dihitung menjadi $ 118,440
A Debt Coverage Ratio (DCR) 1.2 diterapkan pada NOI
Hitung Layanan Hutang NOI / DCR = $ 98.700

Pemberi pinjaman memberi tahu kami bahwa properti ini akan mendukung $ 98.700 atau $ 8.225 / bulan dalam layanan utang. Dengan suku bunga mendekati 6% dan amortisasi 25 tahun, ini berarti jumlah pinjaman sebesar $ 1,27 juta. Ketika dikurangkan dari harga pembelian $ 1,74 juta, investor dapat memperkirakan untuk menurunkan $ 470.000 atau 27% dari jumlah pinjaman.

Ketika pasar real estat berada pada atau mendekati puncaknya pada tahun 2007, kami melihat tingkat kapitalisasi (laba atas investasi) berkisar sekitar 5,75 – 6%. Sangat mudah untuk memahami mengapa pemberi pinjaman harus menghindari metode DCR dalam menghitung jumlah pinjaman agar sebuah properti mencapai 75% LTV:

Jika Anda mengambil properti yang sama ini dengan pengembalian 6% (atau $ 104,400 NOI) dan menerapkan kriteria underwriting yang sama, Anda akan memiliki yang berikut:

Sewa kotor $ 104.400
Kurang dari 10% atau ($ 10,440)
Kurang Cadangan 3% atau ($ 3.132)
Manajemen Kurang dari 3% ($ 3.132)
Pajak Properti harus dibayar oleh penyewa
Asuransi Properti harus dibayar oleh penyewa
Total Pengeluaran ($ 16,704)
NOI sekarang dihitung menjadi $ 87.696
A Debt Coverage Ratio (DCR) 1.2 diterapkan pada NOI
Layanan Utang Hitung NOI / DCR = $ 73,080

Pada $ 73.080 (atau $ 6.090 / bulan) dalam layanan hutang berdasarkan pengembalian 6% dan pinjaman diamortisasi selama 25 tahun, itu setara dengan $ 945,209 jumlah pinjaman. Ini akan mengharuskan investor untuk meletakkan $ 794,790 yang merupakan LTV 46%.

Dalam hal ini, investor tidak mau menurunkan 46% dan akan membuat argumen bahwa dalam waktu dekat NOI $ 118.440 (sebagaimana dinyatakan di atas) dapat dicapai. Pemberi pinjaman yang ingin membuat pinjaman akan membeli ke argumen ini memungkinkan sebagian DCR untuk diterapkan pada peningkatan harga sewa. Laporan penilaian akan mendukung jumlah ini dengan menggunakan penjualan sebanding kepada pengguna, bukan investor untuk mendukung LTV 85%. Pemberi pinjaman akan membuat pinjaman dengan investor yang memungkinkan mereka untuk hanya menempatkan 25% ke bawah padahal sebenarnya mereka harus menurunkan 46% seperti yang disebutkan di atas. Karena tingkat sewa dan nilai properti terus menurun, properti yang sama ini tidak lagi mengalir secara tunai. Dengan hanya 25% diinvestasikan dalam properti yang kehilangan sebanyak 50% dari nilainya, kita dapat melihat mengapa begitu banyak investor berjalan menjauh dari komitmen pinjaman mereka.

[ad_2]

Pro dan Kontra Memiliki Berbagai Jenis Properti Komersial

[ad_1]

Ingin berinvestasi dalam real estat komersial, tetapi tidak tahu jenis properti mana yang harus dipertimbangkan? Berikut ini panduan komprehensif tentang lima jenis properti komersial yang paling umum.

1) Multifamily (Bangunan Apartemen) – Multifamily mengacu pada bangunan apartemen dari semua ukuran. Ini dikategorikan ke dalam apartemen taman, apartemen berjalan, apartemen bertingkat tengah, apartemen bertingkat tinggi, dan perumahan tujuan khusus.

Apartemen taman adalah apartemen bertingkat rendah dengan biasanya kurang dari 3 tingkat, dibangun dengan latar taman. Apartemen walk-up adalah apartemen 4-6 lantai tanpa lift. Apartemen bertingkat tengah adalah apartemen 4-8 lantai dengan lift. Bertingkat tinggi adalah 9+ cerita dengan setidaknya satu lift. Perumahan dengan tujuan khusus adalah properti multi-keluarga yang menargetkan segmen populasi, yang mencakup perumahan mahasiswa, perumahan senior, perumahan bersubsidi, dll.

Kelebihan Properti Multifamily:

• Mudah untuk masuk ke dalam properti yang lebih kecil dan perlahan-lahan beralih ke properti yang lebih besar

• Manfaat pajak

• Gunakan sewa di tempat untuk pembiayaan

Cons of Multifamily Properties:

• manajemen penyewa 24/7

• Undang-undang pro-tenant

• Kontrol sewa

2) Industri – Industri biasanya digunakan untuk memproduksi, membuat, atau menyimpan produk. Ini termasuk gudang, garasi, pusat distribusi, dll. Hal ini seringkali dipisahkan menjadi manufaktur berat, perakitan ringan, gudang fleksibel, dan gudang curah, tergantung pada ukuran dan penggunaan properti.

Industri berat seringkali menggunakan mesin dan biasanya membutuhkan banyak renovasi sebelum menyewa ke penyewa lain. Rakitan ringan termasuk penyimpanan, perakitan produk, dan ruang kantor, yang lebih mudah dikonfigurasi ulang daripada manufaktur berat. Gudang fleksibel biasanya mencakup ruang industri dan kantor, menjadikannya ruang yang mudah diubah. Gudang massal adalah properti besar, biasanya 50.000-1.000.000 sq ft ruang, biasanya digunakan untuk distribusi produk regional.

Pro Properti Industri:

• Berurusan dengan penyewa tunggal

• Sewa jangka panjang dan stabil

• Investasi awal relatif kecil

Cons of Properti Industri:

• Spesialisasi area, sehingga lebih sulit untuk menemukan penghuni baru

• Biaya rekonfigurasi yang besar dan kuat

Tarif pajak lebih tinggi, tergantung pada daerah

3) Gedung kantor – Kategori ini termasuk properti penyewa tunggal, bangunan kantor profesional kecil, gedung pencakar langit di pusat kota, dan segala sesuatu di antaranya.

Gedung perkantoran adalah Central Business District (CBD), yang berada di tengah kota, atau gedung perkantoran pinggiran kota. Ada tiga kategori: Kelas A, Kelas B, atau Kelas C, yang ditentukan oleh kualitas konstruksi dan keinginan lokasi kantor.

Kelebihan Bangunan Kantor:

• Lebih sedikit turnover

• Istilah sewa yang lebih panjang

Kontra Bangunan Perkantoran:

• Lebih sedikit frekuensi untuk menaikkan harga sewa

• Penekanan pada parkir

• Opsi pembiayaan mahal

4) Retail / Restoran – Ritel termasuk pusat strip, pusat ritel masyarakat, pusat tenaga listrik, mal regional, dan paket keluar.

Pusat strip adalah properti ritel kecil yang mungkin memiliki penyewa jangkar, yang merupakan penyewa yang lebih besar dan lebih terkenal yang akan menarik penyewa ritel kecil. Pusat ritel komunitas adalah antara 150.000-350.000 kaki persegi dengan banyak jangkar, biasanya toko kelontong dan toko obat. Pusat tenaga listrik memiliki beberapa toko ritel kecil dengan beberapa pengecer kotak seperti Wal-Mart, Lowes, Staples, Best Buy, dll. Menempati antara 30.000-200.000 kaki persegi, yang berisi beberapa paket. Mal regional adalah antara 400.000-2.000.000 kaki persegi dengan banyak penyewa jangkar. Out parcel adalah lahan yang disisihkan untuk penyewa individu seperti restoran cepat saji atau bank.

Pro Properti Ritel / Restoran:

• Keamanan dan profitabilitas dari suatu Absolute Triple Net (NNN) sewa

• Lebih sedikit turnover

• Manajemen penyewa kurang

Kekurangan Properti Ritel / Restoran:

• Lebih sedikit frekuensi untuk menaikkan harga sewa

• Bergantung pada kinerja penyewa

• Lokasi dan lalu lintas pejalan kaki sangat penting

• Penekanan pada parkir

• Pemeliharaan visual

5) Tanah – Tanah cukup jelas. Ini sering dikategorikan sebagai lahan Greenfield, lahan Penimbunan, dan lahan Brownfield.

Tanah Greenfield adalah tanah yang belum berkembang seperti pertanian dan padang rumput. Tanah infill adalah lahan kosong yang terletak di kota-kota yang telah dikembangkan. Tanah Brownfield biasanya adalah lahan yang mengalami kerusakan lingkungan yang sebelumnya digunakan untuk penggunaan industri atau komersial lainnya. Tanah tersedia untuk digunakan kembali.

Pro of Land:

• Manfaat pajak

• Lebih murah

• Lebih banyak kemungkinan penyewaan (tergantung lokasi)

Cons of Land:

• Tidak ada penghasilan langsung dari penyewa

• Beberapa opsi pembiayaan

• Membutuhkan pengembangan ground-up

Di atas adalah jenis yang paling umum dari jenis properti komersial. Ada beberapa lainnya yang belum dibahas di atas seperti hotel, rumah duka, panti jompo, teater, dll, yang merupakan properti dengan tujuan khusus.

[ad_2]